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地價高企推高夾心層置業門檻 改善型項目面臨斷頓

  在今年北京熱點土地市場，從孫河到農展、東壩，再到亦莊，區域樓面地價被不斷推高。對此，不少業內人士表示擔憂：不斷高企的地價預示著，未來高端、頂級項目越來越多。而大量的保障房供應，也使得剛性需求住房市場得到滿足。而唯有與"夾心層"對位的改善型住宅，供量稀缺，難以滿足市場需求。

  京華時報記者邢飛

  亦莊成土地溢價高漲區

  臨近年末，土地市場並沒有因為年關臨近而歸於平靜，仍是一幅波瀾壯闊的火熱場面。11月4日，北京共有8宗土地入市成交。其中，最受關註的當屬北京住總和首開聯合體，以12.2億元拿下的亦莊河西區地塊，去除8.04萬平米保障房面積，該地塊實際樓面地價高達58195元/平米，不僅成為同日入市土地的單價最貴地塊，同時，也使亦莊區域地價達到歷史最高點。

  中原市場研究中心總監張大偉分析認為，8塊地同日誕生，會在一定程度上推動周邊房地產價格的提升，未來樓盤也必將高價入市。值得關註的是，此次推出的8個地塊均配有政策性住房，亦莊X13等地塊，公租房比例甚至接近80%。這種商品房與政策性住房"二八比"的現象，將導致後期產品供應格局的兩極分化。20%的商品房產品要支撐整盤的利潤與溢價，導致這部分產品將趨於別墅化、高端化，剩下80%產品趨於剛需化，面積也以90平米以下中小戶型為主。

  "事實上，自2011年限購政策出臺以來，市場一直呈現兩極分化的狀態。"一業內人士表示，"一方面，主打低總價的剛需盤頻現'日光'；另一方面，滿足一步到位置業需求的高端住宅，持續旺銷。而滿足中間階層改善型樓盤，供量稀少，成交平平。這一格局一直維持到2012年年末才得以緩解，當時亞奧金茂悅的入市，可以說帶動瞭整個中高端市場的強勢復蘇。然而，經歷瞭短暫的繁榮之後，在高地價危逼之下，改善型住宅再度面臨斷頓之憂。"

彰化縣汽車貸款計算  改善項目紮堆河西板塊

  受益於近年來不斷落地的政策和發展利好，亦莊儼然成為北京樓市最火爆的區域板塊。特別是目前城區已經鮮有新增土地供應，亦莊花蓮代書貸款信貸年息新城作為距離城區最近的新城，距離CBD僅8公裡，在前景價值與發展速度等方面潛力日益凸顯。隨著交通、商業、教育、醫療、環境的進一步完善與提升，亦莊越來越受到品牌房企和中高端置業人群的青睞。

  在目前市面上，類似亦莊金茂悅定位"全改善"的樓盤非常稀缺。在亦莊，包括金茂悅、楓丹壹號、中信新城等項目主要集中在河西板塊，除瞭融創和保利聯合體推出的楓丹壹號已經開盤並明確價格在3.5萬元/平方米左右外，其餘未開盤項目的預期售價均在3萬元以上。

  現有地塊紛紛以高地價橫空出世，為實現成本回收與溢價，未來2-3年內產品供應將趨向大戶型、高端化。同時，保障類住房將持續供應滿足剛需和剛改需求的較小戶型面積產品。在此背景下，主推的130-180平米改善型產品的亦莊金茂悅，成為新形勢之下較為稀缺的產品。

  據瞭解，此次入市的亦莊X13R2地塊位於金茂悅正北1000米。若按照有關業內人士的預期，X13R2地塊未來開發樓盤的入市價格達到8萬-10萬的話，那不僅意味著五環沿線樓市將進入10萬元時代，同時也預示著亦莊樓市整體價值的提升。

  相關人士表示，在整體市場供應趨於高端化、別墅化以及剛需化的背景下，定位於滿足改善型置業需求的中高端產品，便凸顯其獨一無二的稀缺價值。放眼整個北京，售價在3萬-5萬元的中高端住宅屈指可數，導致大量"夾心層"人群再度面臨置業難題。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-15/07462495837.shtml
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