樓市新平衡點博弈高庫存承壓
??“330”新政之後的3天內，長三角樓市並沒有出現業內預期中的集體狂歡。杭州一名資深業內人士表示，“未來5到10年的中長期，一手房供過於求是常態。一手房倒推二手房價滯脹，此時營業稅也取消瞭，那麼購房者出於性價比考慮，會更傾向於購買屬於二手范疇的次新房。”換言之，那些手抓多套房子的業主們，迎來瞭套現的機會。
??一手房市場反彈不明顯，從南京第一天的表現可見一斑。3月30日，新政第一天，南京兩大庫存高地——河西新區和浦口新區，各大銷售中心看房客寥寥可數。而部分樓盤簽約數的增加也主要是因季度末房企沖業績。例如杭州融創營銷團隊在3月31日這天，旗下6個樓盤實施全天24小時不打烊計劃，推出多套特價房，有值班銷售人員凌晨1、2點仍在售樓部爭取能來下定的客戶。
??同策咨詢研究總監張宏偉認為，一線城市、部分二線城市由於市場基本面仍然為供不應求，開發商跑量的同時可以適度調整價格策略，但其他地區則必須將堅持去庫存放在首位。
??高庫存承壓
??億翰智庫研究中心提供的數據顯示，截至今年2月底，上海樓市庫存1297萬平方米，為全國最高，按照近三個月銷售平均值85萬平方米匡算，去化周期需要15個月；杭州庫存1194萬平方米，高於北京的1034萬平方米，按照杭州近三個月銷售均值為77萬平方米匡算，去化周期也要15個月；蘇州806萬平方米庫存，按照近3個月來65萬平方米的去化速度，需要12個月消化周期；南京706萬平方米的庫存，以近3個月71萬平方米的去化速度匡算，最少也需要10個月去化。
??而這幾個城市2014年的土地供應量並不低，其中上海供應的住宅用地總建築面積為1311萬平方米，杭州為1082萬平方米，南京為1577萬平方米。這些土地供應將會陸續於下半年和明年入市。
??這就不難理解業內專傢和開發商對於下半年和明年樓市供應量持續高位運行的普遍共識。萬科總裁鬱亮在3月31日的萬科年報發佈會上分析指出，2014年市場萎縮明顯，成交金額全國下降瞭7.8%，14個主要城市下降10%。雖然第四季度由於政策扶持有所改善，依然還沒有走出去庫存這樣一個區間。
??樓市高庫存已成不爭事實，而去化率也在屢創新低。
??金豐易居&佑威聯合研究中心聯席主任、佑威機構執行董事黃志堅透露，高庫存下，上海今年3月商品住宅的成交量依然偏低，在最近4年3月的成交量中依然墊底，且比最近4年3月的平均成交量99.39萬平方米的水平低瞭21.54%。
??黃志堅分析認為，在“330”新政的利好疊加下，預計4月份的成交量能有所上升，但上升的程度與開發商的價格策略有關。
??因此，從目前商品住宅的供求關系看，去庫存仍是當務之急，隻有持續放量，價格才有上漲的動力，開發商沒有理由盲目樂觀。
??鬱亮以成交批售比來分析，認為去年年底的時候基本回到1左右，比起9月份0.65比較明顯改善，但是還是沒有超過1。從庫存去化月數來看，9月份達到16.5個月，年底降低到11.3個月，確實有所好轉，但是並沒有進入正常合理區間，合理區間是5-10個月，還是略高於合理區間上限。
??誰的機會？新北平溪汽車貸款
??同策咨詢研究總監張宏偉還指出，市場是否回暖仍然受銀行“惜貸”等因素的影響。但以中高端產品線為主的精品化房企的發展將面臨轉機 二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等政策有可能促使這些企業繼續購入相對優質地塊，開發以首次改善、改善型需求為主的產品。
??因此，業內人士指出，房企在跑量的同時可根據市場層面“階段性”的變化特征調整自己的城市佈局策略，將資金投入到市場基本面良好的城市土地市場，優化城市及項目佈局結構。
??以融創集團為例，融創集團董事長孫宏斌始終堅持“區域深度聚焦”，主要佈局京、津、滬、渝、杭五大區域。同時，在其主要佈局的一二線城市中重點強調本土團隊，提高市場占有率。
??而購房者並不著急入市，而是更關註後續地方細則的出臺。例如在杭州，眾多中產階層傢庭終於等到瞭二手房套現的機會。據透明售房網統計，2014年杭州(含蕭餘)共成交二手房35961套，新房91751套。二手與新房成交之比約1：3。
??“新政對於營業稅的減免，直接降低瞭購買成本。”上述業內資深人士認為，這有利於加速次新房的流通。
??德佑地產研究總監陸騎麟表示，營業稅減免年限的縮短以及二車貸台南南區車貸套房首付的降低，為改善型置業提供瞭較大的便利，既有利於其出售已有房源，也有助於其獲得更大的貸款額度。盡管在政策出臺初期，由於稅費的減免會造成房東的跳價。但長期而言，二手房市場有效房源供應的增加能夠遏制房價的過快上漲，不過總體的上漲格局不會改變。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-02/10095989216806987153558.shtml
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