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  國內樓市風險之高，房地產泡沫之大，這已經是不爭的事實。當國內房地產市場一開始調整，房產市場下滑就成瞭近期中國主要的宏觀風險。

  其實，對於當前國內房地產市場的問題，從中央到地方，從民眾到政府官員，大傢都心知肚明，也知道中國房地產市場泡沫的嚴重性。但是，面對這樣的問題與風險，為何中央政府下不瞭決定來調整？為何多年來國內房地產市場宏觀調控越多，房地產泡沫卻越來越大？其實最為核心的一個問題是，政府宏觀經濟政策至今無法擺脫房地產宏觀調控的工具性。也就是說，房地產作為整個經濟增長的宏觀調控工具，當經濟增長過熱過快時，就采取經濟及行政的手段讓房地產增長有所收縮；當經濟增長放緩，又出臺政策來刺激房地產投資。

  再就是，目前國內不少城市的房價之所以會這樣高、房地產泡沫之所以會這樣大，很大原因也是與政府的房地產交易制度存在嚴重缺陷有關。可以說，在全世界任何一個國傢，對房地產市場的投機炒作沒有不受到嚴重限制的。即使是路透社所公佈的另外8個房價過高的城市也是如此。比如排名在第13名的加拿大多倫多，該城市房價也高，但居民的房價收入比在7左右(而北京達到25)，但是，在多倫多，任何一個居民想通過炒房成為富豪是不可能的。因為，該城市的住房交易稅、住房交易所得稅、物業稅等稅收在中國是無法比的。正因為，中國住房市場稅收制度落後(比如無論是住房交易稅、住房交易所得稅都收得極低，物業稅也沒有征收)，從而使得前十幾年國內一部分居民投機炒作住房暴富。於是房地產市場成瞭少數人暴富賺錢工具。而中國的住房信貸優惠政策及住房稅收制度最有利於推高房價，制造GDP繁榮。在這種條件下，房地產的工具性更是明顯。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/201大寮區土地貸款4-09-01/07554416250.shtml

  在現有的金融制度下，土地抵押融資可以成為地方政府低成本或無成本從銀行或金融機構獲得所需要的資金的最好工具。在這樣的一種融資模式下，由於地方政府可以輕易地獲得土地，可以輕易地獲得融資，這就使得地方政府城市基礎設施建設規模越來越大，這些城市基礎設施的造價越來越高，各個地方城市看上去越現代。這樣不僅推高當地的GDP，也在不斷地推高當地的土地價值或土地溢價，同時推高當地的房價。這樣，GDP及土地財政上去瞭，房價上漲瞭，城市表面上繁榮瞭，地方政府在短期內業績也上去瞭。對地方政府來說，房地產是如此之好的經濟增長工具，豈能放棄？

  因為，當前中國的經濟增長模式，盡管在十八大後要求調整，並在十八屆三中全會決定中有清楚的表述，即追求高效率有質量的GDP，但是現實經濟生活與這個要求相差很遠。以信貸過度擴張來拉動的房地產增長仍然是當前GDP的主要內容。所以，國內房地產市場一出現周期性調整，房價隻是些許的下跌，不僅經濟增長下行的壓力越來越大，而且銀行信貸的風險、地方債務的風險、整個國內宏觀經濟的風險都在住房價格些許下跌時暴露瞭出來。當看到房地產市場調整所帶來的巨大風險時，政府不得不重新采取行政幹預的方式來阻止當前國內房地產市場調整，特別是地方政府，紛紛出臺房地產的救市政策。可以說，中國經濟增長模式不改變，房地產宏觀調控的工具性就不會擺脫。

  為何政府對房地產宏觀調控的工具性會依依不舍？為何對"房地產化"經濟就是不容易放下？為何早些時候追求的經濟"微刺激"就不能發揚光大？為何政府又會走上前十年完全依賴過度信貸擴張來拉動房地產投資的老路？而這些是與當前中國的經濟增長模式、政府行政架構、土地制度及住房交易制度等方面有關的。

  還有，為何房地產一直成為宏觀調控的工具？很大程度上與目前政府還沒有制定一套中國房地產發展的長效機制有關。因為，在沒有這種房地產長效機制的情況下，政府也就不存在穩定房地產市場的可選擇方案。無論是房價下跌可能引發的金融體系風險，還是經濟增長下行所面臨的周期性調整，政府要化解這些問題的最好方式就是重啟增加住房投資。

  可見，國內房地產的工具性與中國的經濟增長模式、政府績效考核制度、土地制度及住房交易制度等方面有關。而這些方面不改革，政府擺脫房地產的工具性是不可能的。而中國房地產的工具性可能是當前改革的最大障礙，也是未來中國經濟增長的最大風險。

  (作者系中國社會科學院金融研究所研究員)

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